DEFINITION ET CARACTERISTIQUES
SCI signifie société civile immobilière.
C’est une société civile composée d’au moins deux associés et dont la vocation est l’acquisition et/ ou la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Il existe plusieurs types de SCI :
- La SCI de gestion ou de location : c’est la forme la plus courante. Elle permet d’acheter un bien à plusieurs, de le gérer et éventuellement de le mettre en location.
- La SCI de construction vente : elle est utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier et revendre le tout. Elle s’adresse donc davantage aux promoteurs immobiliers.
- La SCI d’attribution : elle permet de dire à quel associé appartient telle ou telle partie d’un bien immobilier.
Dans tous les cas, c’est une forme de société qui est très plébiscitée car son cadre légal est peu contraignant. Les associés organisent leurs relations de façon flexible dans les statuts.
Et c’est un outil pratique pour réaliser, à plusieurs, des investissements immobiliers qui n’auraient pas pu être effectués par une personne seule. En effet, elle permet la mise en commun des moyens et des capitaux ce qui a pour effets de :
- Augmenter sa capacité de financement
- Obtenir des financements externes
- Mutualiser les charges et les coûts dans l’acquisition d’un bien.
Enfin, la responsabilité des associés est limitée : les créanciers ne pourront se retourner contre eux que si l’action contre la société n’a pas abouti.
FONCTIONNEMENT ET GESTION DU PATRIMOINE
La SCI est dirigée par un gérant : ce dernier est le représentant légal et assure la gestion quotidienne de la structure.
Il peut être une personne physique ou morale.
La gestion quotidienne inclut :
- La signature des documents
- Les relations avec les tiers (locataires, administrations…)
- La gestion des comptes
- La comptabilité et les déclarations fiscales
- L’entretien des biens
- Etc.
Les associés peuvent encadrer et limiter les compétences du gérant, notamment en ce qui concerne l’achat et la vente de biens, les travaux importants, et toutes les autres décisions prévues par les statuts.
D’ailleurs, les statuts doivent prévoir les règles de majorité pour l’adoption des décisions. Et sans précision, l’unanimité est requise.
La rédaction des statuts est donc très importante afin de déterminer l’ensemble de ces règles. N’hésitez pas à nous confier cette tâche afin de sécuriser au mieux votre démarche.
COMMENT CREER UNE SCI ?
Pour ouvrir une SCI, il convient d'accomplir les démarches suivantes :
1. Rédiger les statuts de la société
Il s’agit là d’une étape importante car ce sont les statuts qui détermineront le fonctionnement de votre société. Et plusieurs mentions sont obligatoires :
- Dénomination : nom de la société
- Siège : adresse de la société
- Objet : activités exercées. L’objet social de la SCI est déterminé en fonction de la vocation attachée au patrimoine immobilier. Les statuts précisent ainsi s’il s’agit d’une SCI familiale classique, d’une SCI d’attribution, ou encore d’une SCI d’achat-revente
- Montant du capital social
- Nombre de parts sociales
- Durée de vie de la société
- Date de clôture de l’exercice social
- Conditions dans lesquelles la société est dirigée.
2. Signer l’ensemble des documents
3. Publier une annonce au journal d'annonces légales (JAL)
4. Envoyer le dossier au Guichet unique
Afin de simplifier vos démarches, confiez la rédaction et publication de votre avis de création de votre SCI à des professionnels en ligne. Cette solution vous fera gagner du temps et vous permettra d’être plus serein dans votre projet !
QUELLE FISCALITE POUR LA SCI ?
- Choix de l’IR : par principe, la SCI est soumise à l’IR. Les associés sont imposés à hauteur de leur participation dans le capital social dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé est donc imposable personnellement.
- Choix de l’IS : sur option, les associés peuvent opter pour une imposition de la SCI à l’IS. Cette option permet essentiellement d’amortir les constructions et de déduire les frais d’acquisition.
Attention : Lorsque la SCI exerce une activité commerciale notamment si elle fait de la location meublée, son régime fiscal est différent, elle est soumise à l'IS.
En résumé :
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STATUT DE LA SCI : POINTS PRINCIPAUX - 2 associés minimum - Société dirigée par un gérant - Responsabilité indéfinie et non solidaire des associés - Imposition à l’IR (option à l’IS possible) - Pris de décisions par le gérant pour les décisions de gestion courante, par les associés pour les décisions plus importantes |
MODIFICATION ET FERMETURE DE LA SCI
Toute modification des statuts doit être approuvée par les associés dans les conditions prévues statutairement. Puis, la modification doit être publiée et la formalité doit être réalisée auprès du guichet unique.
La dissolution peut être automatique (extinction de l’objet social par exemple) ou volontaire.
Dans ce dernier cas, il y a deux phases : la dissolution et la liquidation. Au terme de ces deux formalités, la société n’a plus de personnalité juridique. Elle est définitivement fermée.